Нужна безопасная сделка с недвижимостью? Сначала – к нотариусу!

Мария Боронина в радиостудии "КП".

В эфире программы «Юридическая сила» радио «КП»-Пермь» ( 96.6 FM) нотариус Пермского городского нотариального округа Мария Боронина рассказала о том, как избежать рисков при совершении сделок с недвижимостью в свете недавних изменений административных правил.

- В профессиональном сообществе нотариусов, риэлторов завязалась дискуссия о судьбе сделок по квартирам, по которым ( квартирам) у участников сделок нет данных о зарегистрированных в ней людях, а следовательно, нет и данных о возможных обременениях? Как же так? Ведь если Росреестр, как орган, регистрирующий сделку, даёт «зеленый свет» на регистрацию этой сделки, то либо я как покупатель должен быть проинформирован об обременениях, либо их нет…

- В этом ( отсутствии информации) и проблема. Существуют не только реестровые, но и, назовём их так, «зареестровые» ограничения права собственности. Они могут быть предусмотрены законом. Что относится к реестровым? Классика жанра: взяли кредит в банке под залог приобретаемого жилья. Тогда в реестре будет сделана запись, что квартира находится в залоге у кредитного учреждения. Или ещё классический для права пример, именуемый «сервитутом». Допустим, у вас в собственности есть земельный участок, а через него проходит дорожка к реке. Тогда общее, защищённое законом нашей страны право свободного доступа к воде, если по этому пути всегда ходили люди, будет защищено при приобретении этого участка записью в реестре. То есть это – реестровые ограничения.

- Мария Николаевна, пример с банком понятен. Но ведь через квартиру никто прокладывать трубопроводы или ходить к реке не будет…

- Конечно, сервитута в квартире не будет. Но надо знать: гражданским законодательством России прямо указаны категории лиц, которые и после продажи квартиры сохраняют право на проживание в ней наравне с новым собственником. В этих случаях возникают зареестровые ограничения, например, вытекающий из завещательного отказа – когда человеку завещают не право собственности, но право пожизненного и безвозмездного пользования квартирой (право проживания в ней) . И новый собственник обязан, подчеркну это особо, обязан соблюдать это право. Кстати, не факт, что Росреестр при наличии зареестровых ограничений даст «зелёный свет» на регистрацию той или иной сделки. Ведь над тем, в пользу кого оформлен тот же завещательный отказ, может быть оформлена еще и опека…

- Подождите, так что же я, как участник сделки, покупаю не квартиру, а «кота в мешке»?..

- Все дело в том, что с недавнего времени изменен административный регламент. Если раньше существовали различные утвержденные формы, где было указано количество проживающих в квартире, то теперь их нет. Можно долго рассуждать почему это произошло, хорошо это, или плохо, но это данность.

- Как такое (столь высокие риски при минимуме информации) вообще возможны? Я ведь, покупая квартиру, становлюсь собственником… Стало быть, мне и решать, кто будет в ней жить, а кто нет? Разве не так?

- Давайте тогда вспомним, что в гражданском праве понятие «право собственности» складывается из классической для юристов триады: права владения, права пользования и права распоряжения. Так вот о праве на пользование в случае с т.н. «зареестровыми» ограничениями речь и идёт. Это могут быть не только те, у кого оно возникло в силу завещательного отказа, о котором мы уже говорили. Это подопечные несовершеннолетние, осуждённые, отказавшиеся от участия в приватизации в начале 90-х…

- Так как же быть, если речь идёт о возможном приобретении квартиры на вторичном рынке?

- Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки. У нас по закону есть доступ к базам данных различных ведомств, мы их запросим в силу ст. 15 Основ законодательства о нотариате. Кроме того, удостоверяя юридическую чистоту сделки, мы гарантируем в том числе обязательной страховкой профессиональной ответственности на случай ошибки нотариуса.

- После нашего разговора приходишь к выводу о том, что к нотариусу можно и нужно обращаться для «профилактики» юридических рисков…

- По любым нотариальным действиям граждане могут получить консультацию абсолютно бесплатно у любого нотариуса или обратиться непосредственно в Нотариальную палату Пермского края по адресу: город Пермь, бульвар Гагарина, 44а. Телефоны: 263-36-20, 263-25-04. Вопросы также могут быть заданы на сайте Нотариальной палаты Пермского края https://59.notariat.ru или в официальных группах ВКонтакте https://vk.com/notary59 и на Facebook https://www.facebook.com/notary59/.