Рынок недвижимости Перми: Как менялись цены в 2011 году и что нас ждет в 2012-м

Сначала дорожали новостройки, потом «вторичка»

Первые семь месяцев 2011 года можно назвать периодом ценового затишья: спрос увеличивался, а стоимость жилья при этом росла очень слабо. Причем в основном это касалось новостроек, а стоимость «вторички» почти не менялась.

- С января по июль 2011 года средняя стоимость квадратного метра в пермских новостройках выросла на 6,1%, на вторичном рынке - на 2,7%, - отмечает руководитель пермского аналитического центра «Медиана» Дарья Рожкова. - При этом, по данным Пермьстата, среднемесячная начисленная заработная плата по Перми за тот же период выросла в среднем на 11% (реальный рост с учетом 5%-ной инфляции составил около 6%). То есть рост цен был экономически обусловлен.

В августе пошли слухи о том, что грядет вторая волна кризиса, и ситуация поменялась. Спрос на вторичное жилье вырос, а на новое, напротив, упал: люди стали отдавать предпочтение помещениям, в которые можно въехать «буквально завтра» и при этом избежать риска, что объект не смогут сдать вовремя.

- С августа по декабрь 2011 года вторичное жилье в Перми подорожало на 8,7% (всего за год - 11,4%). Это при том, что за весь 2010 год прирост цен в этом сегменте составил лишь 2,3%, - рассказывает генеральный директор «Профессионального коммерческого объединения риэлторов, аналитиков, маркетологов» Павел Новоселов. - А цены на новостройки остались практически неизменными: прирост за последние пять месяцев года не превысил 0,5%. Реального роста доходов пермяков в этот период не наблюдалось, так что подорожание «вторички» связано, скорее, с психологическими факторами.

На сегодня средняя цена 1 квадратного метра в новостройке составляет 39 160 рублей, во вторичном жилье - 45 750 рублей (подробнее - в таблице).

Почем жилье в Перми

Район

Новостройки

«Вторичка»

Дзержинский

38 390

49 890

Индустриальный

41 160

49 160

Кировский

28 760

39 720

Ленинский

52 070

57 950

Мотовилихинский

42 430

47 250

Орджоникидзевский

32 470

35 290

Свердловский

44 110

46 970

В среднем по Перми

39 160

45 750

(Цены в рублях за 1 квадратный метр по итогам декабря 2011 года. Данные аналитического центра «Медиана»).

Спрос на однокомнатные квартиры

Если говорить о предпочтениях пермяков, то они вполне предсказуемы: в 2011 году большинство стремилось приобрести однокомнатные квартиры. На большее просто не хватало средств.

- Спрос на квартиры малого формата (одно- и двухкомнатные) особенно вырос во втором полугодии, - говорит председатель комитета по аналитике НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» Эльвира Епишина. - Покупать квартиры большего формата в этот период, наоборот, стали существенно меньше.

Это не могло не изменить ситуацию на рынке: квартиры стоимостью 1,5 - 1,7 миллиона раскупили, как горячие пирожки.

- В результате практически не осталось ликвидных предложений, что еще больше подстегивало продавцов к повышению цен, - поясняет Павел Новоселов. - Сегодня потенциальные покупатели рассматривают уже любые более-менее адекватные по цене и качеству объекты, все меньше обращая внимание на недостатки и ставя во главу угла вопрос безопасного сохранения средств.

- Сильнее всего уменьшилось число предложений в Мотовилихинском районе - почти на 50%, сейчас там около 200 вариантов продажи, - дополняет Дарья Рожкова.

Загородное жилье

В 2011 году в Перми и ее окрестностях немного выросло число коттеджных поселков - сейчас их 82. Тем самым произошел возврат к докризисному уровню.

- Тем не менее говорить о резком повышении активности на рынке организованного строительства пока еще не приходится, - признает Эльвира Епишина. - Крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Сохраняется тенденция распродажи земельных участков в составе массивов под организованную застройку. Хотя выводятся и новые проекты «с идеей» и архитектурной целостностью: поселок Южный ветер, вновь реализуемый после кризисного застоя поселок Строгановский Посад, поселок Вернисаж.

Цены на загородное жилье за год практически не изменились, поскольку повышенного спроса здесь не наблюдается.

- В комплексах таун-хаусов цены предложения не меняются на протяжении длительного периода. Изменения цены предложения отмечены в единичных проектах, рост цен порядка 5 - 10%, - рассказывает Эльвира Епишина. - В более успешных проектах продается 1 - 2 коттеджа в месяц или 1 коттедж в 1 - 2 месяца, в менее успешных проектах - 1 коттедж в 3 - 5 месяцев.

1 квадратный метр в коттеджном поселке элитного класса обойдется в 80 - 90 тысяч рублей, в поселке бизнес-класса - в 28 - 50 тысяч рублей, в таун-хаусе - в 27 - 40 тысяч рублей.

В 2012-м - небольшие колебания цен

Чего ждать пермякам в ближайшем будущем? Специалисты говорят о нескольких вариантах развития событий.

- По наиболее реалистичному сценарию прогноза, в 2012 году падения цен не ожидается, - высказывает свое мнение аналитик ОАО «Камская долина» Анастасия Печенкина. - Если макроэкономическая ситуация не станет хуже, то на рынке жилья Перми в 2012 году можно ожидать рост в пределах 5%, причем в большей степени в первой половине года. Кроме того, небольшие колебания средней цены происходят из-за перетока спроса между вторичным и первичным рынками.

- Все зависит от возможных мер экономической политики, которые могут быть приняты как на государственном, так и на общемировом уровне, - говорит Павел Новоселов. - Так, по одному из вариантов, средняя цена к концу 2012 года может остаться на уровне осени 2011-го либо незначительно увеличиться (на 3 - 5%). Этому, в частности, будет способствовать дефицит предложения на пермском рынке жилья, так явно проявившийся в последние 2 - 3 месяца. При негативном сценарии рынок жилья будет находиться под давлением низкой платежеспособности, которое не ослабит даже ипотечная система, поскольку банки в данном случае начнут ужесточать условия ипотечного кредитования. Годовой откат средних цен при этом может составить 5 - 7%.